12억 1가구 1주택 양도소득세 면제조건
대선 시기가 다가오자 여지없이 부동산 규제가 풀리기 시작하죠. 어제는 그동안 에피소드만 많았던 1가구 1주택 양도소득세 면제요건이 완화된다는 기사가 났습니다.
그동안 시장에서는 9억원 기준이 너무 옛 시절 기준이다 언제적 9억원인가라는 얘기가 많았던 만큼 이 기준도 조만간 오를 것이라는 의견이 많았는데 마침 12월 8일부터 면제 기준을 완화한다는 기사가 나왔다.
실제로 그동안 서울은 물론 경기 지역과 부산 같은 지방 대도시의 주택 가격이 급등하면서 9억원 이하의 주택 수가 대폭 감소했습니다. 이에 따라 집을 팔 때 내는 양도세도 급격히 올랐고, 이에 따라 정부의 부동산 관련 세수도 크게 늘었습니다. 돈벌어서 정부에 세금내고 사네요. (웃음)
정부는 이달 12월 8일부터 1가구 1주택(1세대 1주택)이 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 한도를 현재 9억원에서 3억원으로 3억원 이상 높일 예정입니다.
이에 따라 지금까지 한 집에서 한 집으로 이사하기 위해 매각하는 쪽이 부담해야 했던 양도세 부담이 어느 정도 완화될 것으로 보입니다.
양도세, 양도소득세, 아파트 양도세를 기준으로 얘기하는 게 제일 좋겠죠? 양도세란 아파트를 살 때 금액과 팔 때 금액의 차이에 대해 매겨지는 세금을 말합니다.
양쪽의 차이를 양도차익이라고 하며, 개개의 기본 공제와 장기 보유 특별 공제와 같은 공제를 공제한 금액이 과세
표준이 됩니다.
과세표준이 나오면 구간별로 포함되는 곳을 찾아 적절한 세율을 곱하고 누진공제를 공제해 주십시오. 누진 공제 이야기가 어렵다고 하시는 분들이 있습니다만, 세금 계산을 쉽게 하기 위해 이전 구간의 세금을 공제해 준다고 생각하시면 됩니다.
세율은 과세표준 구간에 따라 6%~45%까지 적용됩니다. 과세표준은 양도차익이라고 했죠? 즉 양도차익이 1200만원 이하면 세율 6%를 곱해서 72만원을 양도소득세로 내는 거죠.
만약 5억원에 사서 7억원에 팔았다면 각종 공제를 제외하고 양도차익이 1억이라면 과세표준 구간은 8,800만원에서 8,800만원, 세율 35%, 누진공제는 1,490만원이 됩니다. 아래와 같이 계산해 주시면 됩니다.
▶ 양도소득세 = 양도차익 1억x세율 35% - 1,490만원 = 2,010만원
즉 1억을 벌면 2,010만원 정도를 세금으로 내겠다는 것이죠. 부들부들하죠? 비현실적이지만 양도소득이 1천만원에서 7억원까지라면 얼마를 양도소득세로 내야 하는지 한 번 계산해 봤어요. 상상만 해보세요.
그러면 이번에 개정된 내용으로 12억원이 뭘까요?
1가구 1주택 비과세 요건을 기준으로 현행 소득세법에 따라 1가구가 1주택을 보유하고 있으며 다음 요건을 모두 충족한 상태에서 양도할 경우 양도소득을 비과세합니다.
보유기간(거주기간)이 2년 이상일 것 양도 당시 고가주택에 해당하지 않을 것.
이번에 개정된 안은 2번 고가주택 기준입니다. 종전에는 9억원 이상 실거래가로 양도할 때 이를 고가 주택이라고 했으나 이번 개정안에서는 고가 주택의 기준을 12억원으로 높였습니다.
개정안은 12월 8일(수)부터 적용될 것으로 보입니다. 일반적인 매매 거래의 경우 잔금 청산을 하고 등기를 이전하기 때문에 12월 8일에 잔금 청산했다는 계약서가 존재하면 수정된 요건을 적용받을 수 있습니다.
만약 제가 8억에 산 아파트를 12억에 팔았다면 4억의 양도차익이 발생했지만 고가주택에 해당되지 않기 때문에 양도세가 비과세됩니다.
12억원 팔았다는 건 좀 비현실적이어서 13억원에 판 걸 예로 들어볼게요
8억에 산 아파트를 13억원에 판다면 고가주택에 해당돼 양도차익이 5억원으로 이 중 비과세 부분인 12억원에 대한 비율만 공제하면 과세 대상 양도차익은 3,800만원 수준이 됩니다. 세율 구간에서 계산하면 15%가 되고, 납부해야 할 세금은 462만원 정도가 됩니다.
과세 대상 양도차익 = (양도금액 13억-취득가격 8억) x (양도금액 13억-비과세금액 12억) / (양도금액 13억) = 3,846만원
양도소득세 계산= 3,846만원 x 15% - 108만원=
어떤 사람들은 양도차익이 5억원 나왔으니 세금으로 40%를 내야 하고, 양도소득세가 1억7천만원이라는 어처구니없는 계산을 해요. 세금 계산 구조와 사례를 보면 어렵지 않으니까 공부하세요.
즉,9억원,12억원이라고이야기를했는데,이숫자가정확하게무슨뜻인지알수없으면아,그렇구나.하고패스를받게됩니다. 관심이 없으면 경제에서 멀어지고 경제에서 멀어지면 자본주의 사회에서 놓치기 쉽습니다.
적어도 신문에서 어떤 이야기가 나오면 한번씩 읽어보시길 권합니다. 자세히 알 수는 있지만, 이 정도 있는 줄 알아야 나중에 세무조사를 할 수도 있겠죠.
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